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"주동선"이란 상가나 건물 주변에서 사람들이 가장 많이 이동하거나 머무는 주요 동선을 의미합니다. 부동산 투자에서 주동선을 파악하는 것은 상가 매수 또는 임대 시 유동인구 확보, 매출 가능성 예측, 임대 수익률 판단에 매우 중요합니다.:
✅ 1. 현장조사
(직접 눈으로 확인)
가장 신뢰할 수 있는 방법은 현장을 발로 뛰는 것입니다.
관찰 항목:
- 시간대별 유동인구 변화:
- 출근 시간 (07~09시)
- 점심시간 (11~13시)
- 퇴근 시간 (17~20시)
- 주말 유동인구
- 주요 진입/출구 동선:
- 지하철역, 버스정류장과의 거리 및 연결경로
- 횡단보도, 골목, 육교 등 실제로 사람들이 어디서 들어와서 어디로 빠지는지 확인
- 보행자의 행동 패턴:
- 길을 스쳐지나가기만 하는지?
- 주변에 머물며 소비(카페, 편의점 등)를 하는지?
관찰 팁:
- 평일과 주말 모두 관찰해야 함 (특히 직장인 vs 가족단위 소비 구분)
- 날씨 영향을 고려 (비 오는 날엔 일부 골목 주동선이 무력화됨)
✅ 2. 상권 분석 도구 활용 (데이터 기반)
주요 도구:
- KT 상권분석 (잘나가게, 마이샵플래너 등)
- SKT 지오비전 상권분석 (T-map 유동인구 기반)
- 카카오모빌리티 상권 정보
- 서울 열린데이터광장
- 유동인구 데이터 제공 (시간대별, 연령별)
확인할 수 있는 정보:
- 유동인구 수치 (시간/요일별)
- 체류 인구 vs 통과 인구
- 상권 등급 (핵심 vs 배후 상권)
- 경쟁 상점의 위치 및 업종 분포
✅ 3. 지도 분석 (동선 흐름 예측)
도구:
- 카카오맵, 네이버지도, 로드뷰
- 3D 건물 배치 및 거리 시뮬레이션
분석법:
- 지도에서 인근 지하철역, 버스정류장, 대형 시설(마트, 영화관, 학교) 확인
- 도보 거리 & 접근 편의성 파악
- 도로 넓이, 보행로 유무, 횡단보도 위치 등 확인
- 주 진입도로에서 얼마나 눈에 띄는가? (가시성)
✅ 4. 상권 내 입지 등급 구분
상가의 입지를 동선과 관련해 다음처럼 나눌 수 있습니다:
등급 의미 특징
| 1등급 입지 (핵심동선) | 메인거리, 횡단보도 앞 | 유동인구 많음, 임대료 높음 |
| 2등급 입지 (세로길/사이드로드) | 메인거리에서 살짝 벗어남 | 유입 가능성은 낮지만 임대료 저렴 |
| 3등급 입지 (배후 상권) | 주거지 내 상가 | 체류형 소비 가능, 생활밀착형 업종 적합 |
✅ 5. CCTV·이용자 후기 분석 (보조적 수단)
- 네이버 블로그, 맘카페 등에서 해당 건물 리뷰 검색
- “사람은 많은데 잘 안들어와요” 같은 실사용자 정보 중요
- 현장 CCTV 유무 시 입구별 유동 흐름 간접 확인 가능
✅ 결론: '주동선' 파악은 종합적인 관찰과 데이터가 필요
투자 전 반드시 다음을 해야 합니다:
- 3회 이상 시간대별 현장 관찰
- 유동인구 데이터 확인
- 지도 상 동선 시뮬레이션 및 접근성 체크
- 경쟁 업종과 비교 분석
이 모든 요소가 합쳐질 때 **"이 자리는 사람은 많지만 사는 사람은 없다"**는 함정을 피할 수 있습니다.
