1. 전세 수요 증가로 인한 매물 부족
1) 전세 대출 금리 인하 및 전셋값 하락으로 인한 수요 증가
최근 들어 전세 대출 금리가 낮아지면서 전세를 찾는 수요가 늘고 있습니다. 2022~2023년에는 기준금리 인상으로 인해 대출 이자가 부담스러워 월세를 선호하는 경향이 강했습니다. 하지만 2024년 들어 전세자금 대출 금리가 3%대로 낮아지면서 월세보다 전세를 선택하는 사람들이 많아졌습니다.
또한, 2022~2023년 동안 부동산 경기 침체로 인해 서울 아파트 전셋값이 크게 하락했습니다. 이에 따라 기존 세입자들이 더 저렴한 가격에 전세를 갱신하거나, 새로운 전세 매물을 찾으면서 시장에서 빠르게 소진되고 있습니다.
2. 전세 사기 이슈로 인해 아파트 전세 선호 현상 증가
1) 빌라·오피스텔 전세 사기 사건 증가
최근 몇 년간 수도권 빌라와 오피스텔을 중심으로 한 전세 사기 사건이 급증하면서 세입자들이 불안감을 느끼고 있습니다.
특히 ‘빌라왕’ 사건과 같은 대규모 사기 사건이 발생하면서, 세입자들은 더 신뢰할 수 있는 아파트 전세를 선호하게 되었습니다. 아파트는 실거래가 투명하고, 등기부등본 확인이 비교적 용이하기 때문에 전세 사기 위험이 적다고 평가받습니다.
2) 아파트 전세로 몰리는 수요로 인해 매물 감소
이처럼 빌라·오피스텔 전세를 기피하고 아파트 전세를 선호하는 경향이 강해지면서, 서울의 아파트 전세 매물이 빠르게 줄어들고 있습니다.
3. 갭투자 감소로 인한 전세 공급 축소
1) 과거 갭투자의 전세 공급 효과
2020~2021년 부동산 시장이 활황이던 시기에는 갭투자가 성행했습니다. 갭투자는 전세 보증금을 이용해 주택을 매입하는 방식으로, 투자자들은 주택을 매입한 후 전세를 놓아 임차인에게 공급하는 구조였습니다.
이로 인해 갭투자가 많았던 시기에는 시장에 전세 물량이 비교적 풍부하게 공급되었습니다.
2) 금리 인상과 부동산 규제로 갭투자 감소
그러나 2022년 이후 기준금리가 급격히 오르고, 정부의 대출 규제가 강화되면서 갭투자가 급감했습니다. 주택을 매입하기 위한 자금 조달이 어려워졌고, 이에 따라 갭투자를 통한 전세 공급이 줄어든 것이 전세 매물 감소의 한 요인입니다.
4. 매매 시장 위축으로 인한 전세 대기 수요 증가
1) 부동산 시장 불확실성으로 매매 대신 전세 선택
최근 부동산 시장은 가격 조정 가능성과 금리 변동성 등으로 인해 불확실성이 커지고 있습니다. 이에 따라 주택 구매를 고민하던 실수요자들이 당장 집을 사는 대신 전세를 선택하는 경우가 많아졌습니다.
특히 2030세대 실수요자들은 부동산 시장이 안정될 때까지 관망하는 태도를 보이며, 전세를 선택하는 경향이 강합니다. 이는 전세 수요 증가로 이어졌고, 매물 감소의 주요 원인이 되고 있습니다.
5. 계절적 요인과 학군 수요 증가
1) 가을 이사철과 신학기 대비 수요 증가
전세 시장은 계절적인 영향을 받는데, 가을 이사철과 신학기 준비 기간(12~2월)에 전세 수요가 급증합니다.
특히 1~2월에는 새 학기를 앞두고 학군을 고려한 전세 수요가 많아지며, 강남·목동·중계동 등 학군이 좋은 지역의 전세 매물이 빠르게 소진됩니다.
2) 학군 선호 지역 전세 물량 부족 심화
서울의 주요 학군 지역에서는 전세 매물 부족이 더욱 심각합니다. 예를 들어, 강남구 대치동, 서초구 반포동, 양천구 목동 등은 학부모들의 전세 수요가 꾸준히 유지되는 곳으로, 전세 매물이 시장에 나오자마자 빠르게 계약이 이루어지고 있습니다.
6. 전세 매물 감소로 인한 가격 상승
1) 전세 공급 부족으로 가격 상승 압력 증가
서울 아파트 전세 매물이 줄어들면서 자연스럽게 전세 가격이 상승하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 2024년 들어 서울 아파트 전세가격은 24주 연속 상승세를 기록하고 있습니다.
2) 역전세난 가능성
하지만 전세 가격이 오르면 집주인들이 전세를 놓기보다 월세를 선호하는 경향이 강해질 수도 있습니다. 또한, 하반기에 신축 아파트 입주 물량이 늘어나면 전세 가격이 다시 조정될 가능성도 있습니다.
7. 향후 전망
1) 신축 아파트 입주 증가로 전세 매물 확대 가능성
2024년 하반기에는 서울 및 수도권에서 신축 아파트 입주 물량이 증가할 예정입니다. 신축 아파트가 입주하면 전세 물량이 증가하고, 이는 전세 시장의 공급 부족을 다소 해소할 수 있습니다.
2) 금리 인하 여부가 시장 변수
만약 한국은행이 금리를 추가로 인하한다면, 매매 시장이 다시 활기를 띠면서 전세 수요가 줄어들 가능성이 있습니다. 반면, 금리 변동성이 커지면 현재와 같은 전세 매물 부족 현상이 지속될 수도 있습니다.
결론
서울 아파트 전세 매물이 감소한 것은 ▲전세 대출 금리 인하 및 전셋값 하락으로 인한 수요 증가 ▲전세 사기 우려로 인한 아파트 전세 선호 ▲갭투자 감소로 인한 전세 공급 축소 ▲매매 시장 위축으로 인한 전세 대기 수요 증가 ▲계절적 요인 및 학군 수요 ▲전세 매물 감소로 인한 가격 상승 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.
향후 전세 시장은 신축 아파트 입주 증가, 금리 변동성, 부동산 정책 변화 등에 따라 추가적인 변화가 예상됩니다. 이에 따라 전세를 구하는 세입자들은 시장 상황을 면밀히 분석하고 대응 전략을 마련해야 할 것입니다.
